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부동산을 사거나(매매), 취득(증여, 상속 등)한 분은?

60일 이내에 자기 이름으로 등기하여야 합니다.

이를 어기면, [부동산등기특별조치법]에 따라 과태료 부과 대상이 되고 3년이 지나도록 미등기 상태로 놔두면 [부동산실권리자명의등기에관한법률]에 의거 과징금 부과 및 형사 처벌의 대상이 됩니다. 또한 부동산을 사놓고 3년이 지나도록 자신의 명의로 등기를 이전하지 않으면 불이익을 받게 됩니다. 이를 어기면, [부동산실권리자명의등기에관한법률]에 따라 과징금(부동산 평가액의 30%)과 형사 처벌(5년 이하의 징역 또는 2억 이하의 벌금)의 대상이 됩니다. 그리고 부동산을 장기간 등기 이전하지 않으면 재산권을 보호 받을 수 없고 매도자가 부동산을 제3자에게 매각하거나, 매도자의 사망 등으로 매도자가 등기 이전에 협조할 수 없는 경우에는 등기 이전이 곤란하게 되어 재산상 불이익을 받을 수 있으며 또한 [부동산등기특별조치법] 및 [부동산실권리자명의등기에관한법률] 위반이 됩니다. [부동산실권리자명의등기에관한법률]은 부동산에 관한 권리를 자기 이름으로 등기하도록 하고 다른 사람의 이름으로 등기하는 명의신탁을 금지하고, 명의신탁 약정 및 이에 기초한 등기를 무효로 하는 것입니다. 또한 부동산을 사놓고 오랫동안 명의 이전을 하지 않는 장기 미등기도 명의신탁과 사실상 같은 것으로 보아 3년 이내에 실권리자 명의로 등기하도록 하는 것입니다.

외국인의 국내 토지 취득 및 등기 절차는?

외국인 개인

외국인 개인은 대한민국 국적을 보유하고 있지 아니한 자를 말하며, 대한민국 국민이 외국 국적 취득 후 대한민국 국적 상실 신고를 하지 않더라도 외국 국적을 취득한 날에 외국인이 된 것으로 봄 (국적법 제15조)

  • 국적법 제15조 (외국 국적 취득에 의한 국적 상실)대한민국의 국민으로서 자진하여 외국 국적을 취득한 자는 그 외국 국적을 취득한 때에 대한민국 국적을 상실함
  • 영주권자는 여전히 대한민국 국적을 보유하고 있으므로 국내 부동산 취득시 외국인 토지법상 허가나 신고 대상이 아님
외국 법인
  • 외국의 법령에 의하여 설립된 법인이나 단체
  • 대한민국의 법령에 의하여 설립되었더라도 사원·구성원의 2분의 1 이상 또는 업무를 진행하는 사원 및 이사 등 임원의 2분의 1 이상이 외국인 법인이나 단체
  • 대한민국의 법령에 의하여 설립되었더라도 자본금의 2분의 1 이상 또는 의결권의 2 분의 1 이상이 외국인 또는 외국의 법령에 의하여 설립된 법인이나 단체가 가지고 있는 법인 또는 단체
외국인 토지법 위반시 적용되는 벌칙
  • 허가를 받지 아니하고 토지 취득 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받아 토지 취득 계약을 체결한 경우
    • 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금
    • 계약 효력 상실
  • 계약에 의한 토지 취득 신고를 하지 않거나 허위로 한 경우 : 300만원 이하의 과태료
  • 계약외의 원인으로 인한 토지 취득 신고를 하지 아니하거나 허위로 신고한 경우 및 토지의 계속 보유 신고를 하지 아니하거나 허위로 신고한 경우 : 100만원 이하의 과태료
외국인 토지 취득 신고
  • 「외국인 토지법」에 의하여 토지 소재지 관할 시·군·구의 허가 또는 신고를 받아야 함
  • 원칙적으로 내국인과 동일하게 모든 토지의 취득이 가능하나 농지는 농지법 등에 의하여 농지취득자격(영농)증명이 발급되어야 취득 가능함
  • 매매에 의한 토지 취득 계약을 체결한 경우 부동산 거래 계약 신고로 갈음함. 따로 외국인 토지 취득 신고를 하지 않아도 됨
  • 상속, 경매, 환매권 행사, 법원의 확정 판결, 법인의 합병으로 인하여 토지를 취득한 경우 취득일로부터 6월 이내 관할 시·군·구에 신고
신청시 구비 서류
  1. 신청서
  2. 토지 등기부 등본
  3. 토지 취득 계약서 (계약에 의한 경우)
  4. 다음 각호의 서류 (계약 외의 원인에 의한 경우)
토지 계속 보유 신고

토지를 보유하고 있는 대한미국 국민이나 법인 단체가 외국인으로 변경된 경우 외국인으로 변경된 날로부터 6월 이내 시장에게 신고

신청시 구비 서류
  1. 신청서
  2. 토지 등기부 등본
  3. 국적이 변경되었음을 증명할 수 있는 서류 (개인의 경우)
  4. 외국법인 또는 단체로 변경되었음을 증명할 수 있는 서류
토지 취득 허가
  • 다음 구역, 지역 등의 토지를 취득하고자 하는 경우에는 계약을 체결하기 전에 시장의 허가를 받아야 함
    • 군사시설 보호구역, 해군기지 구역, 군용항공기지 보호구역, 문화재와 보호물 및 문화재 보호구역, 생태계 보전지역
    ※ 위반시 계약효력 발생하지 아니함
신청시 구비 서류
  1. 허가 신청서
  2. 토지 취득 계약 당사자간 합의서 (매매 계약서)
취득 및 등기 절차
  • 토지 취득(매매) 계약서 작성
    ※ 허가 대상의 경우 반드시 계약 체결 전에 허가를 받아야 함
  • 토지 취득 신고 및 검인 신청 : 시장 (지적과)
  • 토지 취득 계약서, 등기부 등본
  • 신고(허가)필증 및 검인 교부
  • 소유권 이전 등기 신청 : 관할 법인 등기과 또는 등기소
구비 서류
  1. 등기 신청서 (도장 날인 또는 서명)
  2. 매수인(외국인)의 부동산 등기용 등록 증명서
  3. 계약서 (검인된 것)
  4. 등기필증 (매도자)
  5. 토지 취득 신고(허가)필증
  6. 거주사실 증명서(해외교포, 재외공관 발급)등 외국인의 주소를 증명하는 서류
  7. 토지·임야 대장 또는 건축물 대장
  • 소유권 등기 신청시 주민등록등본과 같이 외국인은 부동산 등기용 등록 증명서를 발급받아 등기 신청하여야 함
부동산 등기 등록 증명서 발급기관
  1. 외국인 : 출입국관리사무소
  2. 외국법인단체 : 시청 토지민원과
  3. 제외국민 : 대법원 소재지 관할 등기소 (서울지방법원 등기과)
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